18 ข้อคิดในการเลือกซื้อคอนโดสำหรับอยู่เองหรือลงทุน


หลายปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดพุ่งขึ้นแรงเหลือเกินจนรายได้โตตามไม่ทันทีเดียว จึงควรใช้เงินจากหยาดเหงื่อแรงกายเลือกซื้อคอนโดอย่างชาญฉลาด ผมขอเสนอข้อคิดจากประสบการณ์ตรง ในการซื้อคอนโดที่คุ้มค่าสำหรับอยู่เองหรือลงทุนในเขตกรุงเทพฯราคา 1.5-2.5 ล้านบาท

1. เริ่มจากเช็คความพร้อมด้านเงินกันก่อน ควรมีเงินพอชำระช่วงก่อนโอนสำหรับจ่าย เงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ และค่าใช้จ่ายต่างๆ ส่วนที่เหลือช่วงที่โอนจะชำระด้วยเงินสด หรือหากกู้ธนาคารควรมีรายได้ต่อเดือนมากพอกู้ผ่าน ถ้ารายได้ไม่พอก็ต้องใช้วิธีกู้ร่วม นอกจากนี้ธนาคารยังพิจารณาจากประวัติการชำระเงินย้อนหลังในเครดิตบูโรและหนี้สินต่างๆ ที่มีอยู่ก่อนหน้าประกอบด้วย

2. คอนโดใหม่หรือเก่าเลือกเอา แต่ละแบบมีข้อดีข้อเสียแตกต่างกัน คอนโดใหม่ส่วนใหญ่ต้องรอสร้างเสร็จประมาณ 1-3 ปี ราคาต่อตรม.แพงกว่าคอนโดเก่า แต่ได้ของใหม่มือหนึ่ง มีอัตราดอกเบี้ยกู้พิเศษจากธนาคารด้วย ส่วนคอนโดเก่าสร้างเสร็จแล้วได้เห็นของจริงไม่ต้องรอ ราคาต่อตรม.ถูกกว่า แต่ได้ของมือสอง อัตราดอกเบี้ยกู้มักแพงกว่าคอนโดใหม่

3. เสียดายดีกว่าเสียใจ ก่อนตัดสินใจซื้อควรศึกษาข้อมูลคอนโดหลายๆแห่ง และคัดเลือกโครงการเป้าหมายเข้าเยี่ยมชมยิ่งเยอะยิ่งดี เพื่อให้เห็นสถานที่จริงไว้เปรียบเทียบหาคอนโดที่ใช่ โดยต้องมีจุดเด่นมากพอให้ไม่ลังเลใจที่จะซื้อ ไม่จำเป็นต้องเป็นโครงการใหญ่แบรนด์ดัง

4. ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง เริ่มจากเลือกโซนที่ต้องการซื้อซึ่งควรมีศักยภาพในการเติบโต แล้วค้นหาคอนโดที่อยู่ในย่านนั้นและราคาอยู่ในงบที่ตั้งไว้ ผมชอบคอนโดติดถนนใหญ่เดินผ่านขับรถผ่านยังไงก็เห็น รถไม่ติดมากไปไหนมาไหนสะดวก รอบข้างโครงการไม่เปลี่ยวอันตรายและต้องไม่พลุกพล่านจนเกินไป

5. ทำเลแพลทินัมต้องดูจากอยู่ในเมืองและเดินทางสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อมรอบโครงการ ห่างจากทางขึ้นรถไฟฟ้าไม่กี่เมตร ห่างจากทางขึ้นทางด่วนไม่กี่กิโลเมตร มีรถสาธารณะผ่านหน้าคอนโด หากครบหมดนี้ราคาแพงมาก ถ้าหากต้องเลือกควรเอาใกล้รถไฟฟ้าไม่เกิน 300 เมตรดีสุด

6. ทำเลทองต้องดูจากอยู่ใกล้ออฟฟิศและโรงเรียน ไม่ว่าใครก็อยากทำงานใกล้บ้านเพราะประหยัดเวลาและค่าเดินทาง หากมีลูกก็อยากให้ลูกเรียนโรงเรียนดีๆใกล้บ้าน ต้องยอมรับว่าศูนย์กลางความเจริญเกือบทุกอย่างอยู่ในใจกลางกรุงเทพ

7. ทำเลเงินต้องดูจากใกล้แหล่งช้อปปิ้ง คนสมัยนี้ชอบเดินห้าง แวะทานข้าว เดินเล่นตากแอร์ ซื้อของเข้าบ้าน รองลงมาก็ร้านสะดวกซื้อและตลาด ถือเป็นทางเลือกในการช้อปปิ้งให้เหมาะกับแต่ละช่วงเวลา คอนโดที่แวดล้อมไปด้วยแหล่งช้อปปิ้งก็มีความสุขไปอีกแบบนะ

8. ความเชื่อมั่นในแบรนด์ ต้องยอมรับว่าชื่อเสียงของผู้ประกอบการมีผลต่อการตัดสินใจซื้อไม่น้อยทีเดียว เพราะบ่งบอกถึงรสนิยม ความเชื่อมั่น ประสบการณ์ มาตรฐานการก่อสร้าง และบริการหลังการขาย แต่พึงระลึกไว้ว่าผลงานในอดีตไม่สามารถรับประกันอนาคตได้เสมอไป

9. คอนโดยิ่งสูงยิ่งแพง เพราะถูกจำกัดการสร้างตึกสูงด้วยผังเมือง ค่าก่อสร้างตึกสูงที่แพงกว่ามาก และวิวมุมสูงเห็นได้ระยะไกล ทำให้ราคาควรปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 500-1,000 บาทต่อตรม.ต่อชั้น ซึ่งการเลือกชั้นสูง กลาง หรือ ล่าง เป็นเรื่องความชอบส่วนบุคคล

10. คอนโดยิ่งวิวสวยยิ่งแพง วิวที่นิยมได้แก่ วิวแม่น้ำ วิวสะพานข้ามแม่น้ำ วิวสวนสาธารณะ วิวสถานที่สำคัญต่างๆ และวิวสระว่ายน้ำ วิวที่ไม่นิยม ได้แก่ สุสาน เมรุ ตึกร้าง ทำให้ราคาแต่ละห้องแตกต่างกันมากแม้อยู่ในโครงการเดียวกัน

11. คนมักเลี่ยงทิศตะวันตก เพราะแดดร้อนบ่ายและร้อนจัด แต่ก็แก้ได้ด้วยการติดฟิล์ม ม่านหนากัน UV หรือ บางโครงการทำคานยื่นออกมาเหนือหน้าต่างช่วยบังแดด ปกติทิศตะวันตกราคาถูกกว่าทิศอื่น นอกจากนี้คนมักเลี่ยงห้องติดลิฟท์และขยะ เพราะกังวลเรื่องเสียงและกลิ่นมารบกวน ผมเห็นว่าการออกแบบและการบำรุงรักษาก็ช่วยลดความกังวลนี้ไปได้

12. เผื่อห้องกว้างหน่อยสบายกว่า ลดข้อจำกัดในการเลือกเฟอร์นิเจอร์ อย่างโซฟา ตู้เสื้อผ้า ตู้เย็น ขนาดใหญ่ก็ลงได้ ที่สำคัญอยู่นานวันข้าวของจะเยอะขึ้นเรื่อยๆ ผมชอบห้องที่มีขนาดเกิน 30 ตรมขึ้นไปสำหรับอยู่ 2 คน และการออกแบบต้องทำให้รู้สึกโปร่งโล่ง เพดานถึงฝ้าสูงเกิน 2.6 เมตรก็ทำให้อยู่สบายขึ้น

13. จำนวนยูนิตมีผลต่อค่าส่วนกลาง ยูนิตเยอะค่าส่วนกลางต่อตรม.ที่ต้องจ่ายทุกเดือนจะถูกกว่ายูนิตน้อย แต่ต้องดูด้วยว่าส่วนกลางพอใช้หรือเปล่า เช่น ลิฟท์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม และที่จอดรถ อีกเรื่องที่ควรคำนึงคือยูนิตเยอะทำให้ความสงบน้อยลงแต่ก็ขึ้นอยู่กับกฎระเบียบที่นิติบุคคลตั้งขึ้นด้วย

14. จำนวนที่จอดรถต้องเพียงพอ กรุงเทพฯยังมีพื้นที่ๆรถไฟฟ้าไปไม่ถึงอีกมาก หลายพื้นที่เรียกแท็กซี่ก็ยากโดยเฉพาะเวลาเปลี่ยนกะหรือเวลาฝนตก คนกรุงเทพฯยังต้องการใช้รถส่วนตัว ผมเห็นว่าควรมีที่จอดรถอย่างน้อย 50% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด

15. ถูกแพงดูที่ราคาต่อตรม.มิใช่ราคาขาย ช่วงหลังบางโครงการลดขนาดห้องเหลือเพียง 21 ตรม.เพื่อให้ราคาขายดูไม่แพงแต่คิดเป็นราคาต่อตรม.ออกมาแพงมาก ผมเลือกคอนโดในทำเลเดียวกันเกรดเดียวกันในราคาต่อตรม.ถูกกว่าเท่านั้น เพราะเอาเงินส่วนที่เหลือไปแต่งห้องสบายๆ

16. วางเงินจองและดาวน์ไม่เสียดอกเบี้ย เหมาะมากกับคนที่ซื้อคอนโดมือหนึ่งแล้วยังไม่รีบอยู่หรือซื้อลงทุน แต่ละโครงการกำหนดวางเงินไม่เท่ากัน วางเงินมากเกินผู้ซื้อเสี่ยงเงินจมหากสร้างเสร็จช้า หรือ เงินหายหากไม่สร้างแล้วไม่จ่ายเงินคืนด้วย วางเงินน้อยเกินจะมีนักเก็งกำไรเข้ามาซื้อขายมากราคาไม่ไปไหนเพราะขายตัดราคากัน ผู้ซื้อเสียโอกาสราคาขายในอนาคต

17. EIA ความเสี่ยงที่เลี่ยงยาก คอนโดใหม่ส่วนใหญ่เปิดขายโดยไม่รอให้ผ่านการตรวจสอบเรื่องผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งปกติพรีเซลล์วันแรกหรือก่อนพรีเซลล์ราคามักจะถูกที่สุด ก็ต้องลองวิเคราะห์ดูเองว่ามีโอกาสผ่าน EIA มากน้อยแค่ไหน โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดสูงในซอยเล็ก คอนโดที่อยู่ใกล้สถานที่สำคัญ ส่วนคอนโดมือสองไม่มีปัญหาเรื่องนี้เพราะสร้างเสร็จแล้ว

18. เปลี่ยนใจขายออกได้แต่ใช้เวลา ไม่ว่าขายใบจอง ขายดาวน์ ขายก่อนโอน หรือ ขายหลังโอน ทำได้หมด เพียงแต่ต้องใช้เวลานานหากไม่ใช่ทำเลเจ๋งจริง บ่อยครั้งจะเห็นประกาศขายเท่าทุนหรือขายขาดทุนก็ยังขายไม่ออก ผมย้ำว่าก่อนจะตัดสินใจซื้อต้องมั่นใจแล้วว่าคอนโดนี้เหมาะกับเราจริงๆ ไม่ลังเลใจที่จะซื้อ

ข้อคิดนี้ยังไม่ได้เจาะลึกเข้าไปในหลักการลงทุนคอนโดนะครับ หากมีโอกาสผมจะเขียนในคราวหลัง ขณะนี้กำลังเขียนเรื่องต่อไปที่เพื่อนๆส่วนใหญ่สนใจ คือ 18 ข้อคิด การออมง่ายๆในชีวิตประจำวัน ^^